中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯,10月16日,本网站对中资地产美元债近半个月(10月1日至10月15日)的二级市场走势进行了分析。

10月上半月,中资地产美元债二级市场走势继续分化,投资级基本面稳定,高收益和无评级房企债券仍在下行。值得注意的是,近期地产境内债融资出现变数,万达商业人民币33.01亿元ABS项目状态更新至“终止”,中国金茂人民币50亿元小公募项目状态更新至“终止”,但前述项目的终止未对其境外债产生明显影响,两家房企存续美元债估值保持稳定。

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投资级保持稳定,高收益级整体走弱

如下图所示,10月上半月,投资级中资地产美元债二级市场维持相对稳定,长短端价差变化不大。

收益率来看,万科企业美元债延续上月跌势,VNKRLE 5.35 03/11/24等短端票据收益率上涨超160bps,长端票据VNKRLE 3.5 11/12/29同时出现超2美元下行;龙湖集团票据跌幅较上月收窄,LNGFOR 3.95 09/16/29收益率上涨超120bps,估值下跌约2美元;长实集团希慎兴业永续债出现小幅下行,CKPH 3.5 PERP估值下行近5美元,CKPH 3.8 PERP及HYSAN 4.85 PERP下跌超2美元。

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10月上旬,高收益级房企违约风险持续且债务重组推进困难,二级市场整体情绪走弱,美元债估值延续下跌态势。

近期,碧桂园债务偿还风险引发市场高度关注,目前15只存续美元债已全部跌至个位数,估值处于5至9美元区间。10月8日,据媒体报道,碧桂园投资人仍未收到COGARD 8 01/27/24票息,目前仍在宽限期中;10月10日,因碧桂园未偿还贷款本金额15.98亿港元,建滔集团发出法定要求偿债书;同日,碧桂园未支付某债务项下本金金额为4.7亿港币的到期款项,也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务,包括但不限于公司发行的美元债券项下的偿付义务,可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。目前,碧桂园已聘请中金公司及华利安诺基(中国)担任财务顾问,聘请盛德律师事务所担任法律顾问,协助评估集团的资本结构及流动性状况,制定整体解决方案。此前,碧桂园旗下9只境内债已全部成功展期。

此外,据媒体报道,碧桂园创始人杨国强所在的杨氏家族向碧桂园提供了3亿美元的无息借款,同时杨氏家族拟出售私人飞机。据碧桂园公告,2023年1月至9月,集团实现权益销售金额约人民币1549.8亿元,同比下降43.9%,9月单月销售连续第六个月环比下降,同比下降80.7%。碧桂园近期销售仍未得到明显改善,且集团资产处置出售存在重大不确定性,预计集团的流动性在中短期内仍将持续紧张。

在上月中国恒大取消债务重组会议后,其美元债持有人特设小组(持有本金超过60亿美元)要求中国恒大就监管及债务重组问题给出进一步的解决方案,但目前仍未出现进展。据媒体报道,近期恒大地产等被强制执行7亿余元,恒大地产累计被执行超530亿元,恒大汽车接获纽顿集团暂停履行股份认购协议中相关义务的函件。目前,此前恒大系三家公司股票均已复牌,中国恒大恒大地产共6只存续美元债估值跌至4美元以下。

另外,远洋系到期债务偿付存在不确定性,远洋控股集团(中国)预计不能按期偿付“15远洋05”,票据自10月10日开市起停牌,将于10月18日召开持有人会议寻求增加宽限期。而境外债方面,远洋集团已就拨付SINOCE 3.8 04/26/25于2023年10月26日到期的金额为380万美元的利息款项成功获得相关融资,并计划安排支付。上述票据为投资级增信绿色票据,月内出现小幅下行后回升,而远洋集团其余无评级票据目前均值在4美元左右,SINOCE 6.946 PERP已跌至低于2美元。

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消息面上,海伦堡中国HLBCNH 10.33 10/08/23未按时兑付本息,该票据用于对HLBCNH 11 10/08/23进行交换要约,此前其公告称HLBCNH 11 10/08/23未偿还本金200万美元及应计利息仍未偿还,票据已于10月8日到期退市;粤港湾控股对HYDOO 7 04/28/26发出同意征求,寻求对票据展期3年、将年利率从7.0%降低至4.5%,修订利息支付日期和实物支付利息条款等;融创中国境外债务重组计划获高等法院批准;中国奥园正根据重组支持协议所附条款书推进重组方案,相关聆讯时间定于10月31日举行;佳兆业集团呈请及撤销呈请的聆讯进一步押后,日期尚未确定;天誉置业百慕达最高法院清盘呈请聆讯延期至2024年2月2日(百慕达时间);中南建设三家子公司借款期限展期12-18个月;蓝光发展已发行尚未兑付的公司债券共8支,累计违约本金为55.54亿元;世茂股份新增公开市场债务0.2亿元未能按期支付,未触发交叉违约、提前清偿条款等,目前累计逾期未支付9.23亿元本息债务;雅居乐集团拟出售/收购部分目标公司对应股权,总代价分别为人民币4.26亿元/7.87亿元。

房地产信贷融资持续向好,美国CPI升温或再次推高利率

根据久期财经数据显示,截至10月13日,2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响,价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响,房企个体差异较大,价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

中资美元债 | 地产二级市场半月报

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10月1日至10月15日期间,中资地产美元债二级市场小幅下滑,iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行2.3,最新报127.02,到期收益率下跌3.95%,最新报23.04%。

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国内方面,房地产行业信贷融资持续向好,据央行数据显示,主要银行9月房地产开发贷款和个人住房贷款合计较上月多投放1000多亿元,保持明显回升态势,信贷资金对在建项目建设竣工和住宅销售的支持力度持续增强。而销售方面,根据CRIC调研,四季度重点城市将迎来年内新的供应高峰,预计28个重点城市2023年四季度商品住宅新增供应面积3554万平方米,环比三季度上涨23%,结合“双节”假期期间市场表现,10月成交有望延续复苏态势,环比保持增势。

海外方面,美国9月通胀数据整体持平上月,回落幅度不及市场预期。美国9月CPI同比增长3.7%,略高于预期3.6%,环比增长 0.4%;9月核心CPI同比增长 4.1%,环比增长 0.3%,与预期一致。费城联储主席哈克重申倾向于维持利率不变,除非数据出现大幅变化,而市场交易员则认为,CPI意外升温或令美联储今年再次加息并在明年更长时间内维持利率不变的可能性加大。据CME美联储观察工具显示,11月保持利率不变的可能性为90.3%


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