發展局局長甯漢豪近日發表專文，深入闡述上月正式啟動的「城中學舍計劃」。該項政策旨在簡化發展管制流程，消除制度障礙，從而激勵並協助市場將現有的商業大廈轉型為學生宿舍。透過擴大宿位供應量，香港有望進一步鞏固其作為國際專上教育樞紐的核心地位。同時，她也積極呼籲業界及教育界專家分享對此新政的見解與評估。
以下為發展局局長甯漢豪於8月17日在其網誌上發布的文章全文（內含短片）：
為落實施政報告中確立的戰略目標，即把香港打造成為國際專上教育樞紐，並大力推廣「留學香港」品牌，完善配套設施及提升承載能力是關鍵環節。基於此考量，發展局聯同教育局於今年7月21日正式推出「城中學舍計劃」。該計劃在多個維度實施「拆牆鬆綁」措施，鼓勵市場以自資或私營模式，將現有商廈改造成學生宿舍。此次，我邀請了教育局副局長以及發展局項目促進辦事處（簡稱「項目辦」）總監詳細介紹計劃內容，並聆聽業界與教育界代表對這一創新舉措的看法。
過往商廈轉宿舍面臨重重難關
香港測量師學會土地政策小組主席劉振江指出，過去將商業大廈改裝為學生宿舍幾乎被視為不可行的任務，主要受制於兩大挑戰。首先，在現行的規劃體系下，學生宿舍通常被歸類為「住宿機構」用途，這並非商業用地帶內的經常准許用途。因此，若要在相關用地上進行改裝，往往需要向城市規劃委員會提交規劃申請，甚至需啟動土地用途地帶的改劃程序，過程繁複。
另一個挑戰來自建築物管制層面。劉振江解釋，在計算地積比率和上蓋面積時，商廈被視為非住用建築，而學生宿舍則屬於住用建築。由於前者的上限相對寬鬆，改裝後常出現樓面面積溢餘的情況。發展商不得不拆除部分樓層以符合規定，這在技術實施和成本控制上均存在巨大難度，導致以往商廈轉宿舍的商業可行性極低。
針對痛點精準施策，放寬雙重制度限制
鑑於業界所遇困境，「城中學舍計劃」採取對症下藥的策略，建立了一套清晰、易於執行且具成本效益的運作框架，以推動商廈改裝為學生宿舍。發展局項目辦總監周文康詳細介紹了具體的便利措施。在規劃程序方面，城規會已擴展「酒店」用途的定義，將其涵蓋進計劃認可的學生宿舍範圍。由於酒店是絕大多數商業用地的經常准許用途，這類商廈改裝為學生宿舍無需事先進行任何規劃申請程序。
此外，在建築物管制方面，計劃下的學生宿舍在計算地積比率及上蓋面積時，將繼續被視為非住用樓宇。這意味著酒店或商廈原有的總樓面面積得以保留。同時，改裝前獲豁免計入總樓面面積的設施（如停車場），亦可繼續享受豁免待遇。發展商或營辦商可靈活利用這些空間，將其改造為支援宿舍生活的設施，例如健身室、自修室等。
周文康強調，為確保改裝後宿舍的宜居性，保障學生擁有舒適的生活環境，我們要求學生宿舍必須滿足長期適用於住用建築物的天然照明與通風標準。例如，必須設置足夠面積的窗戶，且宿舍房間內任何位置距離窗戶不得超過九米。這些規定與持牌酒店的標準基本一致，執行難度較低。
在土地行政方面，大部分列明作非工業用途的地契，可直接用於學生宿舍，無需進行地契修改或繳付補地價。對於需要改契的案例，將由地政總署評估應繳納的補地價金額。發展局轄下的項目辦亦提供一站式便民服務，包括處理相關諮詢及回覆審批進度等。
機制靈活多元，公私營皆可參與
除了在土地和建築制度上打破壁壘，教育局副局長施俊輝表示，在制定計劃細節時充分考慮了業界和院校的實際運作需求，力求提供最大彈性。例如，申請人可以是私人發展商、高等院校，也可以是兩者合作的聯合申請體。此外，計劃並未對宿舍的營運模式設硬性規定，獲批准的宿舍可自行在市場招生，也可靈活與各專上院校建立合作關係。
施俊輝補充道，計劃在賦予彈性的同時，也建立了完善的監管框架以保障學生權益，確保合規營運。例如，計劃下的學生宿舍僅限租予就讀指定合資格專上院校的全日制學生，以及相關人員入住，但後者人數不得超過宿位的10%。營辦商必須維持安全且適宜的居住環境。當局還要求營辦商在遞交申請時作出法定聲明，承諾遵守資格準則，並須每年向教育局提交經核證的審核報告。
業界反應熱烈，教育界讚譽為重大突破
劉振江認為，香港對海外留學生具有強大吸引力，加上本地及內地學生對宿位的需求持續增長，預計未來需求龐大。他相信，這些便利措施堪稱及時雨，能有效緩解供需矛盾。計劃公布後，他已收到大量業主、投資者、發展商及宿舍營運者的查詢，希望了解詳情。
香港都會大學校長林群聲教授指出，該計劃對院校有三方面顯著幫助。第一，原先獲豁免計入總樓面面積的酒店設施，在改裝為學生宿舍後仍可保留豁免資格；第二，計劃允許將這些設施進一步改裝為更符合學生需求的空間。林教授以該校正籌備由酒店改裝為學生宿舍的MU88項目為例，說明政策允許將原約6,000平方呎的停車場及3,000平方呎的後勤辦公室，轉化為自修室或健身室等學生活動空間，從而實現空間資源的高效利用，對宿舍營運大有裨益。
林群聲教授還提到，發展局項目辦在協調過程中發揮了重要作用，不僅聯繫屋宇署及地政總署等不同政府部門，還提供了專業建議。他形容項目辦秉持實事求是的態度，例如在改裝停車場時，協調各方專業意見，促成校方與部門就細節達成共識。林教授認為，項目辦與院校通力合作，積極推動項目落地，這是一大突破。
有意申請的開發商或營辦商，可瀏覽專屬網站查閱詳細申請文件，並向教育局提交申請。